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　　河南建基：“开放式小区”政策解读

　　近期，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到的“原则上不再新建封闭小区”引起了民众与业界的普遍热议，事实上，《意见》是要“优化街区路网结构”，也就是说主要目标是要解决城市交通问题，并非要硬生生“拆掉小区围墙”让所有小区全都赤裸裸的暴露在大街上。

　　《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出要优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

　　树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性。科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施，提高道路安全性。

　　“窄马路，密路网”道出了这条意见的关键举措，加大道路路网密度，是要把城市划分出更多尺度更小的街区，这样也意味着今后土地出让的规模和形式必然会发生变化。

　　到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里，道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。加强自行车道和步行道系统建设，倡导绿色出行。合理配置停车设施，鼓励社会参与，放宽市场准入，逐步缓解停车难问题。

　　优化街区路网结构后，新建街区面积直接影响到今后土地出让形式及规模。根据《意见》要求，推算出新建街区平均面积不大于5.3万㎡。5万㎡或将成为单位土地供应面积限值(单地块建筑规模约为10万㎡)。

　　宽松政策下，《意见》十六条没出细则的情况下，通过前述路网密度和街区尺度的推算，仅需满足住宅街区单位面积不超5万㎡(建筑规模10万㎡以内)地块内仍可按原有方式完成规划设计，也可在小区建筑布局不变的情况下进行适当的开放性调整，仅需满足《意见》第十六条中规定的路网密度即可，小区无需全部开敞，小区内可以无可穿行公共道路。

　　严控政策下，新建住宅必须要实现开放式街区制小区规划，可参考国外开放式街区，。另一种则是在政策相对严控的情况下，即必须实现“小区道路公共化”的“不封闭街区制小区”，也就是类似欧美的街区组团规划。参考国外开放式街区，结合国内住宅规范，利用商业与住宅围合形成组团。

　　开放式街区制住宅小区的规划布局势必发生改变。借鉴国外街区的建筑规划，可将建筑以组团为单位围合排布，同时结合国内日照、防火等规范要求，住宅尽量沿组团南、北边界布置，东、西边界则利用商业进行围合。

　　开放式街区的规划方式，除了通过路网优化缓解城市交通压力以外，另一优点是实现了景观及活动空间的资源共享。按照尺度大小和服务半径，打造城市、街心、组团三级景观共享空间，分别面向不同范围的人群服务。

　　公共的街道是重要的生活界面，人们在街道上购物、娱乐、运动，开放社区街道的商业空间更是交往、逗留的宜人场所。开放式街区的规划方式增加了街道的长度，为人们提供了更多的交往空间，为商业提供了更加有利的运营条件，也为城市提供了地面停车空间。

　　但是组团式住宅沿街排布导致底层私密性较差，可通过改变底层业态及调整相关设计等解决方案来改善。而针对安全性欠缺的问题，在满足路网密度规定的前提下，可以通过小院围栏、组团绿篱、共用大堂等方式进行改善，同事后期运营可以考虑增加智能化安全保障系统。